Eiendom

ORRESKOGEN/VOKSENKOLLEN - Stor lekker bolig i stille og populær blindvei. Nydelig utsikt! Innredet separat del

ORRESKOGEN/VOKSENKOLLEN - Stor lekker bolig i stille og populær blindvei. Nydelig utsikt! Innredet separat del

Fakta

  • Orreskogen 30 A
  • Primærrom
    265
  • Boligtype
    Tomannsbolig
  • Eieform
    Selveier
  • Soverom
    5

Prisdetaljer

  • Prisantydning
    12 950 000 ,-

Omkostninger

12 950 000,- (Prisantydning)

Omkostninger
11 100,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))
2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))
172,- (Panteattest kjøper)
525,- (Tingl.gebyr pantedokument)
525,- (Tingl.gebyr skjøte)
323 750,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 12 950 000,-))
5 000,- (Eierskiftegebyr trekkes i oppgjøret - KJØPER)
--------------------------------------------------------
343 872,- (Omkostninger totalt)
--------------------------------------------------------
13 293 872,- (Totalpris inkl. omkostninger)

NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses en låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning.

Areal og byggeår

  • Primærrom
    265
  • Tomt
    848

Matrikkel

Gnr. 33, bnr. 3079, snr. 1 i Oslo kommune + eierandel (1/66-del) av gnr. 33, bnr. 1117 i Oslo kommune

Adresse

Orreskogen 30 A, 0788 Oslo

Prisantydning inkludert omkostninger

12 950 000,- (Prisantydning)

Omkostninger
11 100,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))
2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))
172,- (Panteattest kjøper)
525,- (Tingl.gebyr pantedokument)
525,- (Tingl.gebyr skjøte)
323 750,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 12 950 000,-))
5 000,- (Eierskiftegebyr trekkes i oppgjøret - KJØPER)
--------------------------------------------------------
343 872,- (Omkostninger totalt)
--------------------------------------------------------
13 293 872,- (Totalpris inkl. omkostninger)

NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses en låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i offentlige og private gebyrer.

Felleskostnader

Felleskostnader til Orreskogen Huseierforening beløper seg til kr. 1.000,- pr. mnd. Felleskostnadene dekker (for gnr. 33, bnr. 1117) brøyting, generell drift og vedlikehold av fellesarealer, forsikring i forbindelse med fellesinstallasjoner, styreforsikring, administrasjonskostnader og løpende vedlikehold av fellesarealer.

Huseierforeningen har ingen lån.

Faste løpende kostnader

Kommunale avgifter: Kr. 20.387,- for 2019
Eiendomsskatt: Kr. 23.395,- for 2018
Felleskostnader Orreskogen Huseierforening: Kr. 1.000,- pr. mnd.

Øvrige kostnader som forsikring, strøm, parabol/kabel-TV, internett, alarm osv vil variere avhengig av antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd etc.

Kommunale avgifter

Kr. 20.387,- for 2019 for seksjonen som selges iht. Oslo Kommune Kemnerkontor.

Eiendomsskatt

I 2016 ble det innført eiendomsskatt i Oslo. For 2018 er skattesatsen 3 promille av beregningsgrunnlaget for bolig og fritidsbolig, 2 promille for andre eiendommer. For seksjonen som selges utgjorde eiendomsskatten kr. 23.395,- for 2018 iht. eiendomsskattelistene. Det gjøres spesielt oppmerksom på at satsen for eiendomsskatt blir fastsatt årlig av bystyret. Eiendomsskatten vil derfor kunne variere fra år til år. Videre gjøres det spesielt oppmerksom på eiendomsskatten vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: www.oslo.kommune.no/skattognaring/skattogavgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt.

Areal

Primærrom: 265 kvm, Bruksareal: 325 kvm, Bruttoareal: 350 kvm.
Arealet av primære rom (P-rom) er primærrommenes nettoareal (NTA) og arealet som opptas av innvendige vegger og sjakter mellom disse rommene. Arealet er oppgitt ihht takstmannens målinger og ikke kontrollert av megler.


Boligen har 5 soverom.

Type eiendom

Eierseksjon/del av vertikaldelt tomannsbolig.
Tomannsboligen består av 2 seksjoner.

Byggeår

Byggestart/byggeår 2012 (innflytting mars 2014).

Energimerke

Energimerke for denne boligen er:
Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter B
Energimerking er utført av selger selv

Energiattest er vedlagt denne salgsoppgave. Energimerking er et konkret miljøtiltak for å øke bevisstheten om energibruken og hva som kan gjøres for å få en mer energieffektiv bolig. Det kan bidra til at samlet energiforbruk i boliger og bygninger går ned og miljøet spares ved at behovet for å bygge ut ny energi blir mindre. Energimerket viser bygningens energistandard og beregnes uavhengig av hvordan de som bor der bruker boligen. Energimerket er en karakterskala som går fra A (best) til G (svakest). Karakteren er den samlede vurderingen av boligen og er basert på beregnet levert energi, dvs antall kilowatt-timer som boligen trenger pr kvadratmeter for normalt forbruk.

Høydepunkter

Vertikaldelt tomannsbolig oppført i 2012 (først innflyttet mars 2014). Boligen er over fire plan inkl. garasje på nederste plan. Fantastisk beliggenhet i et nyere etablert boligområde på Voksenkollens vestside. Vakker utsikt til Asker/Bærum, deler av indre Oslofjord, deler av Nordmarka og Bærumsmarka i tillegg til området rundt. Meget godt solforhold.

- Lys og trivelig bolig med innholdsrik planløsning
- Stor stue/spisestue med peisovn
- 5 soverom
- 3 bad/wc, samt 1 vaskerom
- Boligens 1. etasje har 2 innganger og består av en hoveddel og separat del (ikke godkjent som egen boenhet). Den separate delen er p.t. leid ut.

Kort vei til turstier/marka og Oslo sommer- og vinterpark. I tillegg tilgang til flotte fellesarealer med flere lekeplasser, klatrestativ, ball-binge, husker etc.

Stille og rolig beliggenhet i barnevennlige omgivelser.

Beliggenhet

Høyt hevet over byen med fantastisk utsikt! Et særdeles barnevennlig og hyggelig område, perfekt for friluftinteresserte og barnefamilier!

I Orreskogen befinner du deg ved porten til en av de fineste delene av Nordmarka med sitt unike turterreng og særpreg. Flotte skogstier og velpreparerte skiløyper rett utenfor døren byr på fantastiske naturopplevelser. Nettopp denne nærheten til skogen, løypenettet, alpinbakker og badevann, samt den friske luften, er for mange ensbetydende med trivsel og høyere livskvalitet. Om vinteren kan man spenne på seg skiene ved Lillevann eller ved Holmenkollen skianlegg, og benytte seg av områdets unike friluftsliv.

Idylliske Lillevann med svømming om sommeren og skøyteis om vinteren er kun noen hundre meter unna. For øvrig er det kort vei til Oslo Vinterpark Tryvann som er det 4. største alpinanlegget i Norge. Tryvann sommerpark tilbyr heisbasert sykling og klatring. Nyere lysløype i umiddelbar nærhet (Nedre Skomakerløype).

Fra eiendommen er det gangavstand til Voksenlia og Lillevann T-bane stasjoner som bringer deg til Majorstuen på ca. 25 min.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Matkroken Besserud. Ønsker du ytterligere servicetilbud har Røa, Slemdal, Vinderen og Slemdal Senter et rikt og variert utvalg.

Av skoler i området finnes Grindbakken barneskole og Midtstuen Ungdomsskole. Friluftbarnehagene Tommlekollen og Turi Sletners ligger på Lillevann. For øvrig er det flere barnehager i nærområdet med forskjellige profiler slik som Montessori, Tomm Murstad, Skiforeningen/Skistua, Kanvas, Reggio Emilio, familiebarnehager eller offentlige barnehager.

Orreskogen Huseierforening (som boligen er en del av) jobber for et godt miljø for store og små og sørger for et pent fellesareal. Veien ender blindt så dette er et meget barnevennlig og hyggelig område som er stille uten gjennomgangstrafikk. I Orreskogen er det mange barnefamilier som har bosatt seg, og barna løper fritt rundt omkring. Det er gode naboskap og ikke minst vennskap. Det er en ballplass til bruk for barna i boligene i Huseierforeningen med belysning, kunstgress og fotball/basketballnett.

Ett eldorado for barnefamilier og for deg som setter pris på natur og friluftsliv, men som likevel ønsker å beholde nærheten til byen.

Innhold

1. etasje bta/bra/p-areal/s-areal totalt 103/95/84/11 kvm.
Hoveddel (med hovedinngang) som består av primærrommene: Hall med trapp, garderobe/omkledningsrom, innredet rom og separat toalett, i tillegg til sekundærrommet innvendig bod/teknisk rom (målt til 11 kvm s-areal).
Separat del (med egen inngang) som består av primærrommene: Entré, stue/kjøkken, soverom og dusjbad/wc.

Takstmann har ikke differensiert arealene for primærrom hva angår hoveddelen og den separate delen, som til sammen for etasjen utgjør 84 kvm p-areal.

2. etasje bta/bra/p-areal 103/96/96 kvm.
Omfattes av primærrommene 96 kvm: Hall med trapp, vaskerom/ omkledningsrom, bad/wc, dusjbad/wc, 3 soverom og 1 soverom/ arbeidsrom.

3. etasje bta/bra/p-areal 91/85/85 kvm.
Omfattes av primærrommene 85 kvm: Kjøkken og stue.
Veranda på ca. 11 kvm er ikke medregnet i arealer.

Garasje på nederste plan, bta/bra/s-areal 53/49/49 kvm.
Omfattes av sekundærarealet 49 kvm: Garasje

Dagens planløsning/rombruk stemmer overens med byggemeldte tegninger foruten innredet rom i 1. etasje (vurdert av takstmann som primærrom), som er byggemeldt som bod og dermed ikke godkjent som rom for varig opphold.

Selger leier i dag ut deler av boligen som er beskrevet som separat del under avsnitt 1. etasje. Det gjøres oppmerksom på at den separate delen kun er byggemeldt og godkjent som del av boligens hoveddel, og er dermed ikke godkjent som separat utleieenhet/boenhet. Selger/megler bærer intet ansvar/risiko for at slik godkjenning gis. Opprinnelig innerdør mellom hoveddel og separat del er blendet (kun synlig dørblad på den separate delen sin side). Iht. takstmann kan denne åpnes med enkle byggtekniske grep på hoveddelens side. Megler har ikke kontrollert om blending av døren utløser byggemelding til PBE.

Standard

Flott del av vertikaldelt tomannsbolig oppført i 2012. Boligen er oppført over fire plan med garasje på nederste plan. Fantastisk beliggenhet i et nyere etablert boligområde på Voksenkollens vestside. Meget solrikt og med vakker utsikt t til Asker/Bærum, deler av indre Oslofjord, deler av Nordmarka og Bærumsmarka i tillegg til området rundt.

1. etasje hoveddel (med hovedinngang) med hall med trapp samt praktisk garderobe. Separat toalettrom med veggmontert wc, ventil/avtrekk, servant med underskap og blandebatteri. Innredet rom (byggemeldt som bod), samt innvendig bod/teknisk rom med sluk i gulv, sentralstøvsuger, el-skap, ventilasjonsaggregat, ventil i tak og varmtvannsbereder.

1. etasje separat del (med egen inngang) med entré og 1 soverom.
Stue med åpen kjøkkeninnredning (fra byggeåret) med glatte fronter med stålhåndtak, stålkum med blandebatteri i benkeplate, integrert komfyr med induksjonstopp, ventilator i stålhette med kullfilter.
Dusjbad/wc med servant med underskap og blandebatteri, opplegg til vaskemaskin, dusjhjørne med innfellbare dusjdører, veggmontert wc, ventil i himling. Dusjbadet er fra byggeåret (utført av fagfolk).

2. etasje med hall med trapp, 3 fine soverom og 1 soverom/arbeidsrom.

Vaskerom/omkledningsrom med sluk i gulv, ventil/avtrekk, stålkum i benkeplate med underskap, opplegg til vaskemaskin. Opphøyet, flislagt kant mot øvrig del av rommet. Våtrommet er fra byggeåret (utført av fagfolk). Fall til sluk av varierende grad, svakt motfall på én side av slukristen (fall er testet med håndholdt vater rundt hovedsluk).

Bad/wc (ved hovedsoverom) med veggmontert wc, ventil/avtrekk, innmurt badekar med flislagt front, to sluk (sluk under badekaret ble ikke besiktiget av takstmann), åpen dusj, servant med underskap og blandebatteri. Badet er fra byggeåret (utført av fagfolk).

Dusjbad/wc (ved hall) med veggmontert wc, ventil/avtrekk, dusjhjørne, servant med underskap og blandebatteri, flislagt hyllekant. Dusjbadet er fra byggeåret (utført av fagfolk).

3. etasje med stor og lys stue/spisestue med peisovn og åpen kjøkkenløsning. Fra stuen er det utgang til veranda på ca. 11 kvm.

Kjøkkeninnredning fra Drømmekjøkkenet er fra byggeåret og består av glatte fronter med integrerte håndtak, kompaktlaminat benkeplate, stor kum med blandebatteri, integrert komfyr med induksjonstopp, ventilator i stål med avtrekk til over tak, integrert stekeovn/kaffemaskin, integrert oppvaskmaskin og musikkanlegg (over kaffemaskinen) med integrerte høyttalere. Avløpsrør og røropplegg fra byggeåret.

Generelt:

Innvendige trapper:
180 graders heltre trapper mellom etasjene. Stålspiler og åpne trinn.

Gulv:
Gulvflater består av fliser og parkett.

Overflater på innvendige vegger:
Bærende konstruksjon i betong og bindingsverk. Lettvegger i bindingsverk evt. stålprofiler. Veggflater består av sparklede/malte gipsplater og fliser.

Himlinger inklusive taklister:
Himlinger består av sparklede/malte gipsplater i alle rom. Skråtak på øverste plan. Himlingshøyde målt til maksimalt 4,34 m i stue på siden av limtredrager. Målt til 2,43 m i 2. etasje og 2,33 m i "separat del".

VVS-installasjoner:
Balansert ventilasjon (både til-luft og avtrekk). Det er hovedsakelig ventiler i vegg/tak men også til-luftsspalte i gulv i stue. Ventilasjonsaggregat er plassert i innvendig bod. Det skal jevnlig byttes filter i ventilasjonsaggregatet. Felles stoppekran med naboens bolig er plassert under utendørs trapp. Det er ikke luftespalter i vinduer da til-luft kommer fra ventiler tilknyttet ventilasjonsanlegget i boligen.

El-kraft:
Automatsikringer. El-skap med måler er plassert i innvendig bod. Ny måler med automatisk avlesning. Hovedsikring med størrelse 40 Amp. Hovedsakelig skjult ledningsnett.

Lys:
Ordinær belysning. Downlights.

Fast inventar:
Garderobeløsninger/garderobeskap.

Sentralstøvsuger:
Sentralstøvsuger plassert i innvendig bod. Det er uttak i hver etasje.

Annet:
Se for øvrig avsnitt byggemåte, selgers egenerklæring samt dokumenter vedlagt salgsoppgaven hva angår skjeggkre/sølvkre.

Hva ellers gjelder det tekniske om boligen og eiendommen generelt, henvises til tilstandsrapport og egenerklæring etc som vedlagt i komplett salgsprospekt.

Byggemåte

Bygningen som helhet er en vertikaldelt tomannsbolig oppført over fire plan der garasje er på nederste plan. Eier har sørget for jevnlig vedlikehold og ev. utbedringer etter overtagelse og innflytting i 2014. Boligen er beliggende i skråning hvor nederste plan er trukket inn i terrenget. Inngang til hoveddelen og "separat del" er i etasjen over garasjen. Det er utendørs trapper på begge sider av garasjen (trappen til høyre ansees som en felles trapp med nabo).

Det gjøres oppmerksom på at selger har hatt Nokas inne i forbindelse med oppdaget skjeggkre/sølvkre i boligen. Omfattende behandling ble gjennomført fra juni til oktober. 2018. Rapport ligger vedlagt salgsoppgaven. Etter siste kartlegging er det, i følge selger, ikke observert skjeggkre/sølvkre i boligen.

Tomannsbolig generelt: Hovedkonstruksjon i betong og bindingsverk. Grunnmur i plasstøpt betong. Fundamentert trolig på kultet grunn. Det er synlig fjell på tomten. Drenering fra byggeåret. Taknedløp er ført til like over bakken på oversiden av boligen og til under treplattingen ved inngangspartiet. Slammet utside av grunnmur over terreng. Isolert bindingsverk med liggende kledning over grunnmur. Saltakskonstruksjon i treverk. Isolert yttertak. Kledd med betongtakstein. Bærende limtredragere ved mønet. Takrenner og nedløp i blikk. Støpt plate på mark. Trebjelkelag som etasjeskiller for øvrig. Det er ikke loft i boligen.

Vinduer: Isolerglassvinduer i treramme fra byggeåret. Gode dagslysforhold. Flere vinduer i øverste etasje går ned til gulv som gir bra utsyn og dagslys.

Dører 1.etg: Inngangsdører fra byggeåret med glassfelt i hovedinngangsdør.
Dører 2.etg.: Inngangsdør med glassfelt på vaskerom.
Dører 3.etg.: Terrassedør med isolerglass fra byggeåret.

Veranda 3. etasje: Veranda med adkomst fra stue er bygget inntrukket i bygningskroppen med yttertak over. Bygget med trebjelkelag og impregnert tregulv. Rekkverk i glass og aluminium. Ikke sluk i gulv. Avrenning via gulv til takrenne og nedløp ved nedbør.

Terrasseplatting bakkeplan: Terrasseplatting på baksiden av boligen er bygget av eier ved egeninnsats. Terrasseplatting for inngangspartiet.

Garasje: Garasjen er bygget med plasstøpt gulv, vegger og tak. Det er lagt skiferkledning utenpå garasjens fasade. Garasjens yttertak fungerer som underlag for terrasseplattingen over. Elektrisk drevet og leddet garasjeport. Drensrist på utsiden av porten. Dukmembran oppå garasjetaket (ukjent oppbygging). Iht. takstmann er det saltutslag og svertesopp i tak og på vegger i området ved garasjeporten. Feil fall på støpt gulv i området til høyre for garasjeporten (sett utenifra) gjør av smeltevann blir liggende på gulvet og trekker inn i treverket ved siden av porten. Rust på beslag. Ingen lufteventiler, dette anbefales å montere.

Eiendommens tilstand

Iht. takstmanns tilstandsrapport har følgende fått tilstandsgrad 2 eller 3:

TG 2:

Gulv: Bom i noen gulvfliser i hall, vaskerom og baderom (hul lyd ved banking på flisen, dvs. flisen har løsnet noe fra underlaget).

Garasje: Saltutslag og svertesopp i tak og på vegger i området ved garasjeporten. Feil fall på støpt gulv i området til høyre for garasjeporten (sett utenifra) gjør av smeltevann blir liggende på gulvet og trekker inn i treverket ved siden av porten. Rust på beslag. Ingen lufteventiler, dette anbefales å montere.

Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.

Bebyggelse

Holmenkollen er et boligstrøk i bydelen Vestre Aker i Oslo. Kollens høyeste punkt ligger 371 meter over havet. Holmenkollen, og da spesielt Holmenkollbakken, er en av Norges mest kjente turistattraksjoner. Boligbyggingen i Holmenkollen tok til for alvor i forbindelse med anleggelsen av Holmenkollbanen rundt år 1900. Tomter langs med banen ble solgt for å sørge for et jevnt kundegrunnlag, utover trafikken av ski- og turgåere. Den fantastiske utsikten og korte avstanden til Marka gjorde at strøket ble svært attraktivt, og området er i dag i all hovedsak preget av villabebyggelse.

Tomt

Felles eiet tomt (tomt B-21-2 iht. forretningsfører) for gnr. 33, bnr. 3079 (Orreskogen 30 A og B) på 848 kvm. Areal iht. arealbekreftelse fra kommunen. Tomten er pent opparbeidet. Platting foran hovedinngang og på baksiden av boligen.

Jfr. den tinglyste seksjoneringsbegjæringen er hver av de 2 seksjonene ikke tillagt eksklusivt uteareal, slik at formelt sett er utearealene seksjonert som fellesareal. Dog foreligger det enighet jfr. referater fra møter innad i eierseksjonssameiet (bestående av Orreskogen 30 A og B), om at 30 A (eiendommen som selges) disponerer nordre del av tomten og 30 B disponerer søndre del, slik det ville være naturlig i forhold til at disponibel tomt da følger bygningskroppen (naturlig skille er takrenne som går ned midt på huset i framkant, og avgrensning på baksiden med skillevegg ifølge selger). Det er også enighet om at hver av seksjonene tar kostnadene for sin del av tomten.

I tillegg er det enighet om de adskilte bodarealene under trapp (én ski- og sykkelbod til hver seksjon, den nordre til 30 A og den søndre til 30 B).

Eiendommen som selges er for øvrig medeier i gnr. 33, bnr. 1117 som ivaretas av Orreskogen Huseierforening. Dette fellesarealet har et beregnet areal på ca. 57.800 kvm (iht. Oslo kommune planinnsyn) og omfattes av lekeareal, turvei/skiløype, internveier (avkjørsler og gangareal) m.m.

Parkering

Stor dobbelt garasje (på bra 49 kvm) på boligens nederste plan. Elektrisk drevet og leddet garasjeport. Det er drensrist på utsiden av porten. Garasjen er i seksjoneringen lagt som tilleggsdel bygning til seksjonen (påtegnet enebolig 01 på tegningen).
I tillegg til garasjeplassene er det plass til tre biler utenfor garasjen. Selger har tidligere latt leietaker benytte den ene plassen.

Adkomst

Adkomst fra Blåbærsvingen/Orreveien (kommunale veier) og videre på Orreskogen (felles privat vei på gnr. 33, bnr. 1117). Adkomst til boligens hovedinngang via utendørs trapp opp fra gårdsplassen. Det er også egen inngang til vaskerommet i etasjen over hovedinngangen.

Oppvarming

Originalt pipeløp fra stue og til over tak. Peisovn med glassfront. Stålpipe ført gjennom yttertaket.

Elektrisk oppvarming med varmekabler i hall, separat toalett, garderobe, vaskerom og baderommene. Enkelte panelovner.

Selger har opplyst om et strømforbruk i 2018 på 38.443 kWt.

Sameiet

Eiendommen som selges er en del av Eierseksjonssameiet Orreskogen 30 som består av Orreskogen 30 A og 30 B (seksjon 1 og 2). Eierseksjonssameiet har ingen egen forretningsførsel og det betales ikke felleskostnader (foruten til Huseierforening jfr. beskrivelse under). Ved behov avholdes interne møter mellom seksjon 1 og 2. Vedlagt salgsoppgaven ligger referat fra møte 1-3 avholdt i hhv. 2014, 2015 og 2016. Det gjøres oppmerksom på at det i referatet fra møte 1 benevnes vedtekter for Eierseksjonssameiet Orreskogen 30, men slike vedtekter eksisterer ikke.

Det opplyses om at ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i ett og samme eierseksjonssameie, jf. lov om eierseksjoner § 23.

Eiendommen som selges er forpliktet til å være medlem av Orreskogen Huseierforening som har 49 medlemmer (medlemskap er tinglyst på hver enkelt eiendom, se erklæring med db.br. 695502). Hvert medlem av Orreskogen Huseierforening skal betale en lik andel av felleskostnadene, vedtatt av årsmøtet i Huseierforeningen, som p.t. beløper seg til kr. 1.000,- pr. mnd.

Iht. vedtektene har huseierforeningen som formål å ivareta eiernes felles interesser, herunder delt eierskap og formell hjemmel til fellesområdet (gnr. 33, bnr 1117). Foreningen skal ivareta helårlig drift av alle fellesarealer, herunder fordele felleskostnader tilknyttet drift av fellesarealer beliggende på gnr. 33, bnr. 1117 (adkomstveier, lekeplasser, vann og avløpsledninger for vann og kloakk samt overvannssystemer). Foreningen skal også medvirke til løsning av felles plantekniske løsninger for behov som måtte oppstå på fellesareal.

Huseierforeningens eiendeler/installasjoner ute er forsikret i Gjensidige med forsikringsnummer 79827798. Egenandelen pr. skade utgjør kr. 6.000,-. Den enkelte huseier må selv sørge for å ha forsikring som dekker egen bygning, eiendom, innbo og løsøre.

Styret har i 2017 arbeidet med følgende aktiviteter/saker:

• Utbedret dreneringsproblemer utenfor nr. 9 ved å etablere en ny kum og grøftet veien nedover.

• Deltatt på møte i Bydelsutvalget i Vestre Akter 02.05.2017 (vedr. gangsti til Lillevannsveien og Skogen T-bane stasjon) for å redegjøre for fakta og Styrets forslag til hvordan stien kan bli etablert med kommunens og utbygger av Lillevannsveien 57 sitt samarbeid.

• Alle har signert erklæring vedr. omdanning til realsameie bortsett fra én huseier. Dette blokkerer pr. i dag (les 09.04.2018) omdanningen til realsameie.

• Posten har henvendt seg til beboerne med forslag om felles postkasseplassering. Styret har innhentet tilbud på etablering av postkassestativ som vil legges frem for årsmøtet (se protokoll for vedtak).

• Sikringsgjerde ved skrent etablert.

• Deltatt på møte i Bydelsutvalget i Vestre Aker 14.08.2017 (vedr. oppfølging av utviklingen i Solborg prosjektet) for å redegjøre for Huseierforeningens erfaringer rundt bevaring av skog og andre hensyn som bør tas inn i vurderingen av prosjektet.

• Det ble vedtatt å fortsette praksis med dugnad i Huseierforeningen.

Driftsinntektene i Orreskogen Huseierforeningen i 2017 var totalt kr. 564.000,-. Dette var på linje med budsjett. Driftskostnadene i 2017 var totalt kr. 544.026,-. Dette var kr. 70.478,- lavere enn budsjettert. Hovedårsaken til avviket var lavere kostnad til vedlikehold enn budsjettert. Resultatet av driften året 2017 viste et positivt årsresultat på kr. 22.816. Årsresultat fremkommer i resultatregnskapet for 2017 og er overført til balansen under konto for egenkapital.

Vedlagt salgsoppgaven ligger vedtekter, samt innkalling og protokoll fra siste årsmøte i Orreskogen Huseierforening avholdt 25.04.2018. Vedlagt salgsoppgaven ligger også stiftelsesdokument (forslag til vedtekter) for Orreskogen Velforening, samt innkalling og referat fra siste årsmøte avholdt 25.04.2018. Alle medlemmer av Orreskogen Huseierforening er medlemmer av Orreskogen Velforening.

Skoler

Skolekrets: Grindbakken skole.
Se for øvrig nabolagsprofil for oversikt over barnehager og øvrige skoler i området.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste 5 årene. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøte og koster mellom kr 4 100,- og 13 900,- avhengig av boligtype og forsikringsprodukter. Egenandel på kr 4.000,- påløper etter 10 advokattimer eller ved tvist (hvis et fremsatt krav er bestridt eller ubesvart). Egenandelen refunderes dersom kunden mottar erstatning/prisavslag fra motparten. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell. Vi gjør oppmerksom på at meglerforetaket mottar godtgjørelse for formidling av forsikringen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse.

Solgt 'som den er'

Boligen selges som den er, jfr. Avhendingslovens § 3-9.
I forhold til mangler er det kun Avhendingsloven § 3-7 "manglende opplysninger om boligen" og § 3-8 "uriktige opplysninger om boligen" som kan påberopes, med mindre boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesum og forhold ellers, jfr. Avhendingslovens § 3-9.

Tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens hvite- og brunevarer ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av dette prospekt. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Hvitevarer, som ikke er integrert i innredning, medfølger ikke i handelen.

Selger opplyser spesifikk at følgende IKKE medfølger: Sort rund terracotta krukke (på siden av huset v/fjell) + zinkbalje (baksiden av huset). Alt av terrasse-/ hagemøbler + blomsterpotter på veranda. To taklamper i stue (kjøkken og trapp) + 1 taklampe hovedsoverom + krokhengt taklampe på veranda. Gulvstående trehyller i bod.

Heftelser

Dokumenter fra den manuelle grunnboken som antas kun ha historisk betydning, eller som vedrører en matrikkelenhets grenser og areal, er ikke overført til denne matrikkelenheten sin grunnbokutskrift. Servitutter tinglyst på hovedbruket/avgivereiendommen før fradelingsdatoen, eller før eventuelle arealoverføringer, er heller ikke overført. Disse finner du på grunnbokutskriften til hovedbruket/avgivereiendommen. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen og vil ikke bli slettet ved salg av eiendommen.

Følgende heftelser er tinglyst på eiendommen gnr. 33, bnr. 3079, snr. 1:

2007/668343-4/200: Erklæring/avtale, 23.08.2007
Bestemmelse om vann og kloakkledning
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune v/Plan- og bygningsetaten.
Overført fra: 0301-33/3079
Gjelder denne registerenheten med flere

Meglers kommentar: Erklæringen med db.nr. 668343 følger vedlagt salgsoppgaven. Erklæringen omhandler bruken av fellesarealene på gnr./bnr. 33/1117, bestemmelser vedr. hovedledninger for vann og avløp med nødvendige kummer på gnr./bnr. 33/1117, bestemmelser vedr. stikkledningene på gnr./bnr. 33/1117 samt felles stikkledning for vann og avløp fra hovedledninger.

2007/695502-5/200: Erklæring/avtale, 03.09.2007
Bestemmelse om drift og vedlikehold av fellesarealer
Overført fra: 0301-33/3079
Gjelder denne registerenheten med flere

2007/695502-6/200: Erklæring/avtale, 03.09.2007
Pliktig medlemskap i velforening/huseierforening
Bestemmelse om utomhusplan
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune v/Plan og bygningsetaten
Overført fra: 0301-33/3079
Gjelder denne registerenheten med flere

Meglers kommentar: Erklæringen med db.br. 695502 (de 2 overliggende avsnitt) følger vedlagt salgsoppgaven. Erklæringen omhandler følgende bestemmelser: Bnr. 1118 (med senere fraskilte parseller) skal ha vederlagsfri gang- og kjøreadkomst over bnr. 1117 (som vist på kartbilag 1), samt flere vilkår forbundet med dette. Det er fri ferdsel for allmenheten over bnr. 1117. Ferdselsrett til regulert gangsti (som vist på kartbilag 2) for gnr. 33, bnr. 1029, 1132, 1133, 3035, 3036, 3037, 3038 og 3039. Bestemmelser vedr. kabler for strøm, telefoni og data og vedlikehold samt adkomst til disse. Pliktig medlemskap i Orreskogen Huseierforening for bl.a. eiendommen som selges (herunder å betale sin forholdsmessige andel av kostnadene forbundet med Huseierforeningens oppgaver). Forpliktelse til å utarbeide felles utomhusplaner jfr. kartbilag 3.

Konferer megler dersom spørsmål vedr. erklæringene.

Overnevnte heftelser vil ikke bli slettet fra grunnboken. Ved etablering av pant i eiendommen gjøres det oppmerksom på at disse vil få prioritet etter overnevnte heftelser.

Grunndata:

2012/267984-1/200: Seksjonering, 03.04.2012
Opprettet seksjoner:
Snr: 1
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 100/200

De andre seksjonseierne har panterett (legal panterett/utinglyst panterett) i seksjonen for krav mot seksjonseier som følger av sameieforholdet, jfr. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.


Hovedbøl:

Eiendommen som selges er skilt ut fra gnr. 33, bnr. 1117, og følgelig er overnevnte erklæringer med db.nr. 668343 og 695502 også tinglyst på gnr. 33, bnr. 1117. For ordens nevnes følgende øvrige erklæringer tinglyst på gnr. 33, bnr. 1117:

1929/901295-1/105: Erklæring/avtale, 05.07.1929
Bestemmelse om benyttelse

1933/226-1/105: Best. om vann/kloakkledn., 01.12.1933

1936/1486-1/105: Bestemmelse om veg, 06.02.1936
Bestemmelse om benyttelse og bebyggelse
Overført fra: 0301-33/1132, 0301-33/1133

1971/2432-1/105: Bestemmelse om bebyggelse, 08.02.1971
Med flere bestemmelser

2005/87085-1/105: Erklæring/avtale, 16.12.2005
Midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. Orreveiens bredde. Plikt til vederlagsfri avståelse av nødvendig veigrunn til Oslo kommune. Overført fra: 0301-33/3042

2007/776329-1/200: Erklæring/avtale, 28.09.2007
Rettighetshaver: Hafslund Nett AS
Org.nr: 980489698
Rettigheter og plikter ved oppføring, drift og vedlikehold av frittliggende nettstasjon nr.0573.

Meglers kommentar: Erklæringene fra 1929, 1933 og 1936 er vedlagt som en del av salgsoppgaven, men er ikke ytterligere kommentert av megler. Erklæringene fra 1971, 2005 og 2007 er ennå ikke mottatt fra Kartverket, men vil bli tillagt som et addendum til salgsoppgaven.

Andel fellesgjeld

Kr. 0,-. Huseierforeningen har ingen lån ifølge Sebra Forvaltning AS.

Andel formue

Ikke opplyst

Regnskap

Resultatet av driften i Orreskogen Huseierforening for 2017 viste et positivt årsresultat på kr. 22.816. Se for øvrig avsnitt sameie.

Vei, vann og avløp

Adkomst fra Blåbærsvingen/Orreveien (kommunale veier) og videre på Orreskogen (felles privat vei på gnr. 33, bnr. 1117).

Tilknytning vann og avløp: Offentlig. Private stikkledninger

Eier

Ernst Krøger
Jeanette Helen Krøger

Formuesverdi

Likningsverdi for inntektsåret 2017:
Som primærbolig: Kr. 4 279 269,-
Som sekundærbolig: Kr. 15 405 368,-

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud.

Evt. mulighet for utleie

Det foreligger ingen begrensning iht. kommune eller vedtekter om utleie av hele boligen som en bruksenhet. Selger leier i dag ut deler av boligen. Arealet som leies ut er ikke byggemeldt/godkjent som separat boenhet, men har egen inngang.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for tomannsbolig, datert 18.02.2016. Videre foreligger det ferdigattest for ekstern trapp, datert 07.08.2015. Dokumentene inkl. byggemeldte tegninger følger vedlagt salgsoppgaven. At ferdigattest eksisterer er ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Forretningsfører

Eierseksjonssameiet Orreskogen 30 (bestående av 30 A og B) har ingen forretningsfører, men Sebra Forvaltning er forretningsfører for Orreskogen Huseierforening.

Regulering

Boligen ligger i et regulert område. Se vedlagt reguleringskart.
Felt B2: Byggeområde for boliger.
Linje: Byggegrense.

Bestemmelser V041206 (Orreveien - Voksenlia). Mindre vesentlig reguleringsendring med reguleringsbestemmelser for gnr. 33, bnr. 1132, 1133, 3042 og del av bnr. 1117 og 2270. Se også bestemmelsene S-4154 (Orreskogen nord som reguleres til byggeområde for boliger og fellesområder: Avkjørsel, parkering, grøntareal og lek).

Eiendommen ligger innenfor planområdet for Kommunedelplan KDP-17.
Flate: Områder med behov for torg/møteplass
KDP-17 er ikke vedlagt salgsoppgaven, men interessenter oppfordres til å sette seg inn i kommunedelplanen ved å benytte følgende link:
http://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/showregbest.asp?planid=15137879

Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Det pågår nå oppdateringer av reguleringsplanene som er berørt, men dette vil ta noe tid. I mellomtiden må alle som benytter reguleringskart fra Plan- og bygningsetaten i form av utskrifter eller innsynsløsninger kontrollere informasjonen mot den nye kommuneplanen. Informasjon om kommuneplanen med lenker til kartinnsynsløsning finner du på: www.kommuneplan.oslo.kommune.no.

I kommuneplanen ligger eiendommen i et område med følgende avsetning:
Arealformål: Bebyggelse og anlegg (nåværende).

Offentlige planer

På eiendommen gnr. 33, bnr. 1118, 1119 og 2897 ligger det p.t. en reguleringssak med saksnummer 201407997. Dette er Solborgprosjektet som iht. PBE saksinnsyn omhandler oppføring av 57 boenheter. Prosjektet ligger nå til politisk behandling. Orreskogen Huseierforening deltok på møte i Bydelsutvalget i Vestre Aker 14.08.2017 for å redegjøre for Huseierforeningens erfaringer rundt bevaring av skog og andre hensyn som bør tas inn i vurderingen av prosjektet. Kontakt saksbehandler hos PBE, Håkon Aarskog Knutsen på tlf. 47706594, dersom spørsmål vedr. prosjektet og fremdrift.
Link til saksinnsyn: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=201407997

Se for øvrig avsnitt heftelser hva angår erklæringen med db.br. 695502 som bl.a. omhandler tinglyst rett for bnr. 1118 (med senere fraskilte parseller) til vederlagsfri gang- og kjøreadkomst over bnr. 1117 (som vist på kartbilag 1), samt flere vilkår forbundet med dette.

Av øvrige byggesaker i området nevnes:

Orreskogen 18 A:
Svømmebasseng
Saksnummer: 201718908 - Byggesak
Mottatt sak: 18.12.2017
Status: Tillatelse gitt
Gnr/Bnr: 33/3076
Saksbehandler PBE: Sondre Sanna

Orreskogen 38 A:
Utomhusarbeid og underjordisk bod
Saksnummer: 201602378 - Byggesak
Mottatt sak: 18.02.2016
Status: Tillatelse gitt
Gnr/Bnr: 33/3090
Saksbehandler PBE: Ellen Konstali

Orreskogen 42:
Oppføring av to garasjer
Saksnummer: 201416952 - Byggesak
Mottatt sak: 15.12.2014
Status: Igangsettingstillatelse gitt
Gnr/Bnr: 33/3092
Saksbehandler PBE: Marianne Aasene

Orreskogen 23 A-B:
Oppføring av garasje 1
Saksnummer: 201116754 - Byggesak
Mottatt sak: 29.11.2011
Status: Igangsettingstillatelse gitt
Gnr/Bnr: 33/3093
Saksbehandler PBE: Guro Langemyhr

Viktig: Oslo er stadig under endring/utvikling. Områder omreguleres, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringskart med reguleringsbestemmelser. Interessenter oppfordres til selv å undersøke på planinnsyn på Oslo kommune sine nettsider (eventuelt kontakte PBE på telefon 23491000 eller direkte til gjeldende saksbehandler) dersom spørsmål hva gjelder planer i området (eksempelvis Solborgprosjektet), regulering, kommuneplanen og kommunedelplanen.

Oslo kommune Planinnsyn:
1. www.oslo.kommune.no
2. Velg "plan, bygg og eiendom
3. Velg "planinnsyn"
4. Søk adresse eller gnr. og bnr. (33/3079)
5. På venstre side vil det fremkomme diverse informasjon etter avkrysning

Konsesjonsplikt

Ingen

Odelsrett

Nei

Forkjøpsrett

Nei

Forbehold

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og evt. servitutter / heftelser, husordensregler, regnskaper, budsjetter, innkalling og referat fra siste års sameiermøte etc. Disse dokumentene kan ses på meglers kontor.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evnt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis.

Det er ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grenser/gjerder/ beplantning som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.

Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av eier og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10.

Hvitvaskingsloven

Fra 1/1 2004 er eiendomsmeglere underlagt hvitvaskingsloven. Dette innebærer at eiendomsmeglere er forpliktet til å melde fra om mistanke om forsøk på hvitvasking til Økokrim, uten at partene varsles om dette. Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Annet

Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.

Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.

Dersom handel kommer i stand er det avtalt at selger betaler 1,25% inkl. mva i av salgssum provisjon. Ved salgssum lik prisantydning vil dette utgjøre kr. 174.375,- inkl. mva.I tillegg er det avtalt oppstartsgebyr kr. 9.900,-, visninger kr. 2.500,- pr. time, markedspakke kr. 14.900,-, inneståelsesebyr kr. 1.620,- og vederlag for garantipremieforsikring (0,2 % av kjøpesummen) kr. 28.000,- ved salg av denne eiendommen. I tillegg belastes direkte utlegg. Dersom handel ikke kommer i stand belastes direkte utlegg, markedspakke kr. 14.900,- og tillegg.

Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør AS
Orgnr. 999 638 996
Pb 1613 Vika, 0119 Oslo
V/ansvarlig oppgjørsmedhjelper: Rita Bråten, Kathrine Fjeldberg, Christian R. Sunde, Kristine Dahl

Oppdragsansvarlig

Sem & Johnsen Frogner
Pb 3094 Elisenberg
0207 Oslo
Foretaksregistrert orgnr: 998557569